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04-2-2015年东莞第二季度地产市场报告

发布时间:2015-09-09

 

 

 

 

 

 

2015年第二季度珠三角城市地产市场报告

(东莞篇)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

广东国地资源与环境研究院

二〇一五年七月

 


导读:继广州、深圳、顺德和中山的二季度地产市场报告推出后本期将为大家追踪作为转型升级重要代表的东莞在国家、省和地方政策影响下,二季度地产市场的变化与走势。

 

一、热点政策

(一)国家政策(略)

(二)地方政策

1.东莞史上最宽松的公积金政策正式实施,最低首付降至两成

东莞市住房公积金中心《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》规定,从511日起下调个人住房公积金贷款利率,五年期以下(含五年)贷款利率由现行3.5%调整为3.25%,五年期以上贷款利率由现行4%调整为3.75%

    531日,东莞公积金中心发布了关于调整住房公积金贷款首付款比例等政策的通知,内容包括:职工购买首套房的最低首付从三成降至两成;个人缴存职工的最高可贷额度提高至50万元,夫妻双方缴存职工的最高可贷额度提高至80万元以及个人贷款系数调整等。610日起,东莞史上最宽松的公积金政策正式实施。

2. 推进民生基础设施建设一体化,2020年蓝图出炉

526日,东莞市《关于推进城市基础设施建设一体化的实施意见》正式出炉。实施意见从交通、能源、信息、供排水和防洪治涝、污水和垃圾处理等一系列关系民生的基础设施建设一体化出台系列实施意见,推进新型城镇化重大战略部署。

3. 新型城镇化综合试点路线出台,虎门长安将实行大部制

515日,东莞市政府网站公布了《东莞市开展国家新型城镇化综合试点工作实施方案》和主要任务安排表。虎门、长安撤镇设市设区试点任务出台,拟将市直部门派驻机构并入新型市或区政府机关实行“大部制”,综合设置的政府工作部门总数应少于目前机构个数总和,并低于县级政府机关24个部门的限额数。虎门、长安设置为新型市或区后,其行政级别升格为县处级,赋予县一级行政管理权。

二、 土地市场状况

1. 土地供应量大幅减少,成交总价有所增长,市场总体较为活跃

据东莞市国土资源局和东莞市国土资源交易网的资料统计,截至630日,东莞市第二季度成功出让20宗地块,土地总面积为93.29万㎡,成交总价达22.89亿元。与第一季度相比,土地出让宗数和面积有较大幅度下滑,分别减少了37.5%25.29%;但成交总价增长了15.92%。第二季度的土地供应量虽有所减少,但整个土地交易市场表现坚挺。

东莞市二季度公开出让土地市场成交情况

项目

2015年二季度

2015年一季度

增长率

成交量

(宗)

工业用地

13

12

8.33%

商服用地

1

1

0

住宅用地

5

8

-37.50%

其他用地

1

11

-90.91%

小计

20

32

-37.50%

成交面积

(万㎡)

工业用地

64.32

65.08

-1.17%

商服用地

5.58

0.26

2046.15%

住宅用地

21.31

22.44

-5.04%

其他用地

2.08

37.59

-94.47%

小计

93.29

125.37

-25.59%

成交总价

(万元)

工业用地

36567

40543

-9.81%

商服用地

21410

10685

100.37%

住宅用地

169292

124445

36.04%

其他用地

1664

21820

-92.37

小计

228933

197493

15.92%

成交均价

(元/㎡)

工业用地

282.27

319.19

-11.57%

商服用地

1597.92

1301.23

22.80%

住宅用地

3559.22

2632.33

35.21%

其他用地

258.14

382.41

-32.50%

2. 各用途用地市场交易总体偏稳

二季度各类用地交易市场趋于稳定。其中,工业用地成交13宗,成交面积64.32万㎡,占土地出让总面积的68.95%,成交面积与第一季度基本持平。成交均价为282.27/㎡,较第一季度下降11.57%

住宅用地共成交了5宗,总面积为21.31万㎡,占成交总面积的22.84%,较第一季度减少5.04%;成交均价3559.22/㎡,比一季度增长35.21%

商服用地成交1宗。该地块处于临深片区樟木头镇中心地段的樟罗社区,面积达5.58万㎡,成交均价1597.92/㎡。周边有樟兴鞋业皮具批发城、樟木头生态文化公园和华泰山庄等设施,商业发展潜力大,有望形成樟木头镇的商业经济新增长点。

其他用地成交1宗,位于松山湖西部研发区,属于科研专门用地,面积2.08万㎡,占总面积的2.23%,成交均价258.14/㎡。


1  2015年二季度东莞市各用途土地出让面积百分比

3.成交地块以中心城区外为主,松湖片区成交面积占比大

  

容积金中心发布了关于调整住房公积金贷款首付款比例等政策的通知。二季度,20宗成交地块覆盖12个镇街,除万江区成交的1宗工业用地外,其余地块均分散在中心城区外。

松湖片区的土地交易面积占比最大,其次是临深片区和大石龙片区。松湖片区和临深片区作为东莞市打造高新科技经济的重要载体,承接众多新科技工业项目,用地需求较大。而大石龙片区的土地价格相对低廉,吸引一般工业项目聚集。相比于第一季度,东北片区和临深片区土地交易的增长幅度大,分别为81.07%78.50%;水乡片区的土地交易量减少最多,减少了68.81%


    图2 2015年二季度东莞市各片区土地出让面积百分比  

       

                           图3 2015年二季度东莞市各片区土地出让面积环比


4.成交地块溢价不明显,市场竞争态势趋向平缓

 大重城区二季度,除黄江镇林场的商住地块(宗地编号2015WG013)和大岭山镇连平村的工业地块(宗地编号2015WT030)溢价成交外,其余地块均以底价成交。其中,黄江镇林场的商住地块溢价0.77%,以65202万元成交。大岭山镇连平村的工业地块溢价5.32%,以990万元成交,该地块面积15647.16㎡,规划容积率1.05R2.0,由广东哈弗石油能源有限公司竞得。

从成交总价的片区分布来看,临深片区的成交额最高,占成交总额的38.94%;其次为滨海片区,占比38.40%。两片区的经济和交通区位优势显著,受大型开发商青睐,成交额比重均大大超过其余5个片区。


4 2015年二季度东莞市各片区土地成交额百分比

5.各用途地价水平值平稳增长,增长趋势显现分异

根据东莞市城市地价动态监测成果,以地面地价计算,二季度综合地价水平值为5158/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7549/平方米、5670/米和737/平方米。


5  2015年二季度东莞市地价水平值曲线图

二季度各用途用地地价总体平稳增长,但增长趋势呈现分异化,除工业用地地价增速略微收窄外,其它各用途用地地价的增速均有所扩大,其中住宅用地相对明显。综合、商服、住宅、工业用地同比增速分别为3.76%3.40%3.87%2.36%,稳步增长,相比一季度,综合、商服、住宅用地的增速分别高0.19%0.05%0.23%,工业用地则减少0.16%

综合、商服、住宅、工业用地地价环比增速微涨,分别为0.94%0.76%0.99%0.55%。工业用地比一季度增加了0.14%,而综合、商服、住宅用地均处于增长放缓态势,分别比一季度减少0.91%1.32%0.86%


 

6  2015季度与上季度各用途地价同比增长率对比



7  2015季度与上季度各用途地价环比增长率对比






















三、房产市场状

       二季度,东莞市房产市场运行良好。无论是新建商品住宅还是二手商品房,交易面积和交易价格都呈上涨趋势,甚至出现交易高潮。



1.新建住宅成交量大幅跃进,成交价格稳定增长

二季度东莞全市新建商品住宅成交面积267.55万㎡,环比大幅上涨108.49%;交易均价为9698元/㎡,环比增长8.22%。

从成交趋势来看,在今年宽松的货币信贷环境和一系列购房新政的综合利好下,二季度新建商品住宅市场需求得到充分释放,新建住宅成交价格保持一定幅度的增长。4月市场回暖趋势迅速扩大,新建商品住宅成交面积73.34万㎡,环比增长达45.82%;成交均价9239元/㎡,环比小涨2.80%;5月,新建住宅市场成交面积增至94.19万㎡,环比增长26.70%,成交均价比第一季度增长5.79%;6月,新建住宅交易市场继续稳步增长,成交面积99.02万㎡,成交均价10081元/㎡。

东莞市2015年二季度新建商品住宅成交数据统计表

项目

数值

环比

4

面积(万㎡)

73.34

45.82%

均价(元/㎡)

9239

2.80%

5

面积(万㎡)

94.19

26.70%

均价(元/㎡)

9774

5.79%

6

面积(万㎡)

99.02

5.13%

均价(元/㎡)

10081

3.14%

合计

面积(万㎡)

267.55

108.49%

均价(元/㎡)

9698

8.22%

2.全市新建住宅交易大幅增长,东北片区成交均价大幅下跌

东莞市二季度新建住宅成交量大幅增长,其中临深片区成交面积最大,达88.17万㎡,占成交总面积的32.95%,其次为松湖片区和滨海片区。三片区新建住宅成交面积比重之和超过总量的六成。临深片区、滨海片区和水乡片区的成交面积环比均大幅度上升。

东莞市2015季度各片区新建住宅成交数据统计表

组团

面积(万㎡)

环比

均价(元/㎡)

环比

中心城区

43.09

88.00%

10255

0.16%

临深片区

88.17

207.32%

9789

4.03%

松湖片区

47.69

61.50%

8556

-0.83%

滨海片区

46.76

147.02%

9835

2.20%

东北片区

14.87

23.50%

4667

-22.52%

大石龙片区

11.51

30.94%

6608

2.26%

水乡片区

15.46

107.52%

6547

-1.81%

全市

267.55

108.49%

9698

8.22%

                     


8  2015年二季度东莞各片区新建商品住宅成交面积分布



9  2015年二季度东莞各片区新建商品住宅成交面积环比增速

从成交均价看,中心城区、滨海片区和临深片区的成交均价超过全市平均水平9698元/㎡。其中,中心城区成交均价最高,为10255元/㎡;滨海片区和临深片区分别居第二和第三位,均价分别为9789元/㎡和9835元/㎡。东北片区成交均价最低,为4667元/㎡。与一季度相比,临深片区、滨海片区和大石龙片区的成交均价稳步增长,中心城区基本持平,松湖片区和水乡片区有所回落,而东北片区呈现大幅下跌,环比一季度成交均价减少22.52%。


10  2015年二季度东莞各片区新建住宅成交均价环比增速

二季度临深片区的成交面积总量和速度表现突出,成交均价也保持稳增,房产市场交易较为火热。这主要受深圳购买力外溢所影响,由于近期深圳房价持续上涨,导致部分深圳购房者选择到价格相对亲民的临深片区置业。相较于临深片区,大石龙片区和东北片区明显冷清许多。两片区处于东莞的边缘,与惠州相邻,在交通和经济区位上对购房者的吸引力受限,加之缺乏外溢投资的拉动作用,因而市场表现力较弱。

3.二手商品房交易节节上升

据东莞市房管局公众信息网数据统计显示,二季度二手商品房成交备案11061套,成交总面积191.47万㎡,成交总额568957.97万元。

各月份的二手商品房成交面积和成交金额均节节攀升,6月出现成交小高峰,该月二手商品房成交总面积84.23万㎡,环比增长40.77%,成交总额226474.47万元,环比上升20.03%。总体上,二手市场交易处于良好的发展态势。

东莞市2015年二季度二手商品房成交数据统计表

    月份

项目

4

5

6

第二季度合计

成交套数(套)

3246

3718

4907

11061

成交面积(万㎡)

47.40

59.84

84.23

191.47

成交金额(万元)

153808.58

188674.85

226474.47

568957.97

 

四、社会经济运行状况

     二季度,全市经济实现平稳较快发展。地区生产总值1597.33亿元,比去年同期增长了12.12%。其中,第一产业增加值5.36亿元,同比增长14.78%,第二产业增加值745.48亿元,同比增长9.44%,第三产业增加值846.56亿元,同比增长14.59%

全市完成规模以上工业总产值682.47亿元,比去年同期减少2.34%

固定资产投资增长放缓。全市固定资产投资总额335.97亿元,比去年同期增长2.08%,其中:工业投资总额112.03亿元,同比增长19.88%,房地产开发投资139.52亿元,较同期略微下降0.08%

社会消费需求得到大幅度释放。全市社会消费品零售总额591.23亿元,同比增长50.04%

东莞市2015年二季度社会经济发展状况统计指标

单位:亿元

指标名称

二季度

同比增长(%)

地区生产总值

1597.33

12.12

    其中:第一产业增加值

5.36

14.78

          第二产业增加值

745.48

9.44

第三产业增加值

846.56

14.59

固定资产投资总额

335.97

2.08

其中:工业

112.03

19.88

其中:房地产开发

139.52

-0.08

社会消费品零售总额

591.23

50.04

规模以上工业增加值

682.47

 -2.34

 

 

五、总结

第二季度东莞地产市场总体表现为“稳中趋好”:地价水平整体稳步上升,各用途地价环比增速逐渐放缓,同比增速呈上升态势,各类用地市场趋于分化;在中央和地方对房产市场的大力支持下,新政实施效应有所显现,运行良好的房产市场已带动土地市场回暖;临深片区和滨海片区为今季土地交易市场的热点区域。随着今年1月初东莞市政府正式合并生态园和松山湖两园区进行统筹发展,松湖片区的房产市场价值被各类开发商看好,土地市场前景相对乐观。未来半年,受利好政策实施和房产市场回暖的扩大影响,土地市场将会保持相对稳定。

 

六、其他重要影响因素

1. 东莞轨道交通2号线全线“轨通”

528日上午,东莞轨道交通2号线全线实现“轨通”,东莞离“地铁时代”更进一步。东莞地铁2号线一共设置了东莞火车站、茶山站、榴花公园站、下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站、鸿福路站、西平站、蛤地站、陈屋站、寮厦站、珊美站、展览中心站、虎门火车站等15个车站,首期工程全长37.8公里。据悉,2号线计划于今年底试运行,明年5月或全线通车。

2.全面启动南城CBD北区开发

根据东莞《政府工作报告》指示,南城国际商务区北区开发正全面启动,计划引进一批企业总部和高端服务业,结合轨道交通TOD开发,探索以空中连廊等方式促进商贸资源整合,推动中央商圈和各镇成熟商圈功能强化、布局优化,探索建立新型商业购销平台和物流集散中心。南城国际商务区北部片区规划用地面积约335130平方米,建筑开发量为1834052平方米。未来众多写字楼建成使用,将会推动周边房租持续上涨,写字楼的竞争压力也将加剧。

3. 《东莞水乡特色经济发展区城乡风貌管理规定》通过审议

   6 10日,东莞市控规委员会召开 2015 年第五次会议,会议上审议通过《东莞水乡特色经济发展区城乡风貌管理规定》。根据《规定》,水乡经济区总体空间形态将遵循“田园为底、水网环绕、疏密有致”的原则,分为水乡新城区、城镇生活区等六大区块。水乡城镇生活区的整体建设强度控制在1.0以内,其中居住类用地净地块容积率控制在1.5以内,住宅建筑高度控制在60米以内。

 

 

 

 

 

 

 

项目简介:广东国地资源与环境研究院接受中国土地勘测规划院委托,开展《2015年珠江三角洲地区城市地价动态监测研究》,此项目为土地及房地产市场形势分析的子项目,项目将按季度监测珠三角6个城市的地价动态,为政府地价管理及调控房地产市场提供技术支撑和参考。

作者简介:冯越,广东国地资源与环境研究院规划助理,擅长资料数据的搜集、分析和探索。

 

 

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